Role para cima

Construir sua casa própria: o que você precisa saber.

Construir sua casa  própria

Tudo o que você precisa saber antes de construir a sua casa própria.

Construir é uma tarefa complexa, que pode envolver diversas dificuldades.  A começar pela escolha do terreno, a verificação da sua documentação e dos índices urbanísticos permitidos para cada localidade. Você vai ainda precisar contratar projetos (projeto arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico, sanitário, etc), gerenciar a mão de obra, e fazer  gestão logística da compra de materiais. Por fim, é necessário legalizar o empreendimento junto ao município e fazer a sua averbação na matrícula do terreno.

A construção da casa dos sonhos pode facilmente tornar-se um pesadelo, quando os envolvidos não se atentam para a etapa mais importante de todas: o planejamento. Uma obra sem um bom planejamento dificilmente será finalizada dentro do prazo, dentro dos custos estimados ou com a qualidade esperada.

Para ajudá-lo nesse processo, separamos, neste post, os 9 passos para planejar a construção da sua casa do zero. Confira!

1. O terreno

O primeiro passo para você construir a casa dos seus sonhos é escolher o local. É muito importante estar atento aos desníveis do terreno, à qualidade do solo, os índices urbanísticos e à localização. Todos esses detalhes impactam na obra e no valor final. Uma ótima dica para as pessoas que não estão muito seguras na hora de fazer essas escolhas é pedir auxílio a um arquiteto.

Antes de adquirir o terreno, certifique-se de que toda a documentação está em dia. Verifique também se as regras urbanísticas da sua cidade permitem o tipo de empreendimento que você deseja fazer naquele local.

Alguns dos itens a verificar antes da compra do terreno são:

  • Matrícula do terreno constando o(s) nome(s) do(s) proprietário(s), a sua localização e dimensões;
  • A inexistência de penhoras, hipotecas ou outros itens que possam impedir a venda do lote;
  • Consulta de viabilidade especificando os índices urbanísticos permitidos para aquela localidade;
  • Verifique que o terreno tem as medidas constantes na matrícula e que não há invasões por parte de vizinhos, previsões de alargamento de ruas, áreas não edificáveis ou a presença de parâmetros ambientais como nascentes, riachos (subterrâneos ou não) e vegetação passível de suspensões de desmatamento.

Uma boa dica é conversar com o vizinhos para conhecer melhor a região. Pergunte sobre o tipo de subsolo encontrado naquele local e eventuais problemas encontrados no local.

2. Definição do limite orçamentário para a construção

A determinação do valor a ser gasto é, provavelmente, o fator de maior impacto no imóvel que você irá construir. O orçamento da obra irá estabelecer os seus limites de tamanho, o método construtivo, a qualidade da casa e o tempo gasto para a conclusão da construção. Por isso, é muito importante tomar muito cuidado e fazer as contas de maneira correta e realista.

O papel aceita tudo! Tenha atenção, ainda, para não exagerar no projeto, fazendo com que você não consiga pagar por todos os custos ou terminar a obra no tempo esperado.

Porém, é preciso ter cuidado com a situação contrária: não economize demais para depois se arrepender!

3. Contrate um arquiteto para desenvolver o projeto

O acompanhamento técnico durante a construção da casa é uma exigência da legislação brasileira. Após definida a estimativa de gastos, deve-se contratar um arquiteto para projetar o imóvel. O seu arquiteto será o responsável por colocar no papel todos os seus desejos e sonhos, permitindo que você construa uma casa que atenda às suas expectativas.

Um bom arquiteto e urbanista não se preocupa apenas com a estética da obra. Ele também orienta, planeja e projeta de acordo com as condições do terreno e com as suas necessidades. Sua capacitação permite que as melhores técnicas sejam aplicadas. É ele que garante o conforto, a sustentabilidade e a otimização dos espaços disponíveis. Mais ainda, ele deverá compreender as suas expectativas e limitações orçamentárias, para projetar uma casa que se enquadre dentro daquilo que você gostaria e poderá executar. É muito comum clientes perderem a noção dos gastos durante a fase de projeto. Não solicite ao arquiteto mais do que você será capaz de construir. Ao final, você pode se ver obrigado a “diluir” o projeto para que ele volte a se encaixar na sua estimativa inicial de custos.

4. Entenda o papel do engenheiro

O Engenheiro Civil se envolve não apenas com a parte estrutural da construção. Ele acompanha também as instalações elétricas, hidráulicas e outros aspectos de tudo aquilo que estará escondido “dentro das paredes”. É ele quem irá realizar os cálculos necessários e analisar as cargas e forças as quais a construção estará sujeita e, a partir disto, definir se o terreno suportará a obra. Esses profissionais analisam ainda as técnicas construtivas utilizadas pela mão de obra em cada etapa da execução. Seu trabalho é garantir que tudo será executado dentro das normas vigentes.

O engenheiro também vai definir o tipo de fundação e dimensionar a parte estrutural, como pilares, estacas e vigas. Além de outros cálculos que incluem a resistência dos materiais, visando a estabilidade, economia e segurança do imóvel.

Além de acompanhar o progresso da obra para que todas as etapas sejam executadas de acordo com as normas técnicas, um bom engenheiro pode ajudar na escolha de diferentes métodos construtivos que terão impacto direto nos custos e na duração da obra.

5. Para construir, escolha profissionais qualificados

Uma vez definidos os projetos arquitetônicos e complementares e os métodos construtivos a serem adotados, você precisa ter certeza de que a mão de obra contratada tem a experiência necessária para executar o projeto que você deseja construir.  Lembre-se, o gerenciamento de uma obra demanda tempo e dedicação. As vezes a escolha do serviço mais barato acaba custando muito mais caro.

Existem três modelos básicos de contratação de serviços de construção:

a) Empreitada de mão de obra:

Nessa modalidade, você contrata uma ou mais empreiteiras que irão fornecer os profissionais necessários para os diferente serviços a serem executados na sua obra. O valor dos serviços pode ser  contratado por dia ou por “empreitada”, e os pagamentos são feitos de acordo com o andamento da obra. Você será ainda o responsável pelo gerenciamento da logística de compra de materiais, e por verificar e acompanhar a qualidade dos serviços executados. Esta talvez seja a modalidade mais barata, mas também a mais perigosa em termos de controle orçamentário e de cronograma. Se você nunca gerenciou uma obra, esta provavelmente não será a modalidade mais indicada.

b) Contratação de construtora por preço fechado:

Nesse caso, você combina um preço total com a construtora e ela fornece todos os materiais e a mão de obra para a sua obra, além de fornecer todas as garantias dentro das normas vigentes. Nessa modalidade, é fundamental que você monte um memorial de especificações e acabamentos muito bem detalhado. Garanta que este memorial faça parte do seu contrato com a construtora, para que ao final não hajam discussões sobre o que estava e o que não estava no escopo do contrato.  Apesar desta ser uma modalidade um pouco mais cara, ela é certamente a mais indicada para quem não tem tempo nem experiencia com obras.

c) Contratação de construtora por gerenciamento:

Nessa modalidade, a construtora fornece um orçamento detalhado da obra, contendo os preços e valores de cada serviço e material utilizados.  Ela, então, se encarrega de todos os detalhes da execução e gerenciamento dos serviços e das garantidas dos serviços executados. No entanto, é você quem tem o controle dos gastos e paga diretamente os fornecedores de material e mão de obra. A remuneração da construtora é geralmente um percentual dos custos da obra. Caso algum serviço extrapole o valor orçado sem uma justificativa plausível (mudanças de projeto ou acabamentos, ou aumento no valor dos insumos), a construtora não poderá cobrar sua taxa de administração sobre os valores extras. Esta é, sem dúvidas, a maneira mais eficiente e segura de se contratar os serviços de construção, mas exige um bom relacionamento entre cliente e construtora.

Independente do modelo escolhido, lembre-se que quando você for construir, geralmente, o barato acaba saindo mais caro. Escolha de uma boa construtora que garanta a qualidade e forneça serviços de manutenção e garantia pós obra. Isto pode representar a diferença entre a realização de um sonho ou um pesadelo.

6. Compra de materiais

Para planejar a construção da sua casa e realizar as obras, é preciso gerenciar as compras dos materiais que serão utilizados em cada etapa.

As compras desses insumos devem ser feitas em empresas de qualidade e que entreguem produtos de ponta. Caso contrário, pode-se adquirir itens que prejudiquem a sua construção.

Ao comprar os materiais, é muito importante seguir aquilo que foi definido pelo arquiteto e engenheiro nos projetos. Isso garante que a obra fique dentro do orçamento e você não tenha surpresas desagradáveis. Lembre-se de que o fluxo de caixa da sua obra vai variar de acordo com as diferente etapas da construção. Portanto, a criação de um cronograma físico financeiro pode ser muito útil para que você possa estar preparado para as etapas mais caras.

7. Documentação

A parte legal do planejamento consiste em cumprir com as obrigações jurídicas para conseguir a aprovação e a formalização do projeto (alvará ou permissão para construir), assim como as vistorias de fim de obra e a sua documentação em matrícula. É aconselhável que a obtenção do alvará e eventual licenciamento ambiental estejam inclusos nos serviços prestados pelo seu arquiteto. Afinal, cabe a ele desenvolver um projeto que esteja dentro das normas e regulamentações municipais.

Nessa fase, também é necessário realizar o pagamento das taxas e emolumentos legais, além de apresentar os dados da documentação jurídica e cadastral do terreno.

Os contratos devem ser feitos de acordo com a legislação vigente e da forma que o órgão fiscalizador responsável exigir.

Lembre-se de que a sua obra poderá ser vistoriada pela prefeitura e pela vigilância sanitária após a conclusão. Modificações solicitadas durante a execução poderão acarretar em embargos e a eventual necessidade de reaprovação dos projetos.

8. Cronograma de obra

Definir um cronograma é fundamental para manter a organização dos estágios da obra e visualizar os passos que serão executados.

Essas são as principais etapas da sua construção:

a) Fundação — etapa responsável pela sustentação. Aqui, a mão de obra deverá preparar o terreno e realizar a fundação e a construção do alicerce que servirá de base para a construção;

b) Estrutura — consiste no levantamento dos pilares, vigas, lajes e outros pontos estruturais do imóvel;

c) Fechamento — consiste na construção das paredes internas e externas do imóvel, que podem ser em alvenaria ou outros elementos definidos durante a fase de projeto;

d) Cobertura — consiste montagem do telhado, calhas, rufos e outros elementos necessários para o escoamento das águas das chuvas;

e) Elétrica e hidráulica — são etapas que exigem muitos cuidados na execução. Para evitar erros e problemas posteriores, é essencial contar com profissionais capacitados;

f) Acabamento — consiste na colocação dos pisos e revestimentos, nivelamento das paredes, pintura, instalação de móveis planejados etc.

9. Construir com segurança

Garantir a integridade física dos trabalhadores deve ser uma prioridade antes mesmo de iniciar a construção. O canteiro de orbas é um ambiente perigoso, e exige muita atenção e cuidados básicos. Fique muito atento ao modelo de contratação da mão de obra. Dependendo da modalidade escolhida, você se torna solidário em eventuais reclamações trabalhistas ou decorrentes de acidentes de trabalho.

É importante realizar um bom planejamento do canteiro de obras, pensando em todos os equipamentos que serão necessários como EPIs e EPCs. Você deverá também providenciar tapumes, andaimes e telas de segurança para cercar a obra e evitar acidentes com pedestres.

Por fim, antes de construir, é preciso preparar um local adequado para armazenar os materiais, sempre seguindo as normas de segurança.

 

Nós da INNPAR estamos prontos para construir o seu sonho. Entre em contato e peça um orçamento.
Innpar Empreendimentos Imobiliários Ltda. / Lotus Engenharia Ltda.

 

 

 

Posts relacionados

Publicar um comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *