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Terreno: como escolher o terreno ideal
A escolha do terreno é uma das etapas mais importantes dentro do processo de construção de um imóvel, e requer muita atenção e cuidados antes da compra.
Neste post vamos analisar as principais características a serem contempladas antes da compra de um terreno: localização, legislação, aspectos físicos, infraestrutura, preço e documentação.
A escolha do terreno requer diversos cuidados

Fique muito atento na escolha do seu terreno

Como escolher o terreno ideal?

Localização

As necessidades da sua família irão determinar quais serviços são importantes para se ter por perto e quais você quer manter distância da sua casa. Por exemplo, se você tem filhos, é importante escolher um terreno com acesso fácil a escolas, farmácias e supermercados.

Passeie antes pela vizinhança e observe o que há no entorno: escolas, universidades, supermercados, farmácias, shoppings, conveniências, parques, comércios, bancos, hospitais, restaurantes, bares, casas noturnas, e tudo mais que você quer ter perto ou longe da sua casa. Verifique também a disponibilidade de transporte público e a facilidade de acesso para você, sua família, amigos ou funcionários

Outro aspecto muito importante é a segurança. Antes de comprar, pergunte aos vizinhos mais antigos se já ocorreram roubos ou furtos no bairro e visite a região em horários variados (principalmente à noite). Verifique se as ruas são bem iluminadas e se há evidências de vandalismo.

A localização do terreno dentro da quadra é também muito importante.  Lotes de esquina geralmente proporcionam melhor iluminação natural e ventilação, mas por outro lado, geralmente, têm potencial construtivo reduzido, devido à necessidade de uma área maior de muros e calçadas. Evite terrenos em locais de riscos de enchentes e em Área de Preservação Permanente (APP).

Legislação

As leis de zoneamento municipal dividem as cidades em áreas e determinam o que pode ser construído em cada uma delas (residências, prédios, comércios ou indústrias), assim como as regras de uso e ocupação do solo. As exigências mais comuns das prefeituras são:

  • Recuos laterais e frontais: quantos metros você deverá deixar sem construção na frente e laterais do seu terreno.
  • Taxa de ocupação: o percentual do terreno que você poderá construir.
  • Coeficiente de aproveitamento: a quantidade máxima de metros quadrados que você poderá construir somando todos os pavimentos.
  • Altura máxima ou gabarito: a altura máxima da sua casa a partir do nível da rua.

Caso o terreno seja em condomínio, verifique também as regras internas do condomínio.

Aspectos físicos

Observe a topografia, o tipo de solo e orientação solar do seu terreno.

Topografia

A topografia, ou o relevo do terreno, é um dos itens de maior influência no custo da sua construção. Quanto maior for a inclinação do terreno, maior serão os gastos com movimentação de terra, fundações e até muros de arrimo. Os três tipos de topografia são:

Terreno plano para construção

Topografa plana

Lote plano: são aqueles em que a frente o fundo do terreno tem praticamente o mesmo nível da rua.

Escolha o terreno ideal

Topografia em aclive

Lote em aclive: são aqueles em que o fundo do terreno é mais alto do que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior destaque visual a sua casa.

 

Escolha do terreno

Topografia em declive

Lote em declive: são aqueles em que o fundo do lote é mais baixo que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior privacidade para os quartos, quintal e área de lazer e pode facilitar a construção de subsolos. Porém será necessário buscar soluções para a saída de esgoto e águas pluviais.

 

Tipo de solo

O tipo de solo também é uma característica importante a ser avaliada. Se possível, antes de comprar o terreno, você deve perguntar qual o tipo de solo para a construtora responsável pelo loteamento e observar se há presença abundante de pedras ou água. Outra opção, mais cara, porém mais segura, é contratar um serviço de sondagem para verificar o tipo de subsolo e sua resistência assim como o nível do lençol freático.

Terrenos com muitas pedras geralmente tem solo duro e de difícil escavação para as fundações. Já terrenos com umidade excessiva podem trazer infiltrações e umidade para dentro de casa, ou representar mais gastos com fundações mais profundas e eventuais rebaixamentos do lençol freático.

Evite comprar terrenos em aterro sanitários, pois a estrutura do solo é muito fraca, aumentando os custos com fundações. Fuja também de lotes com solo encharcado ou com lençol freático muito próximo.

Orientação solar

Outro aspecto muito importante é a insolação do terreno. A posição onde sol nasce e se põe em relação ao seu terreno é muito importante para saber qual será a posição da sua casa dentro dele:

  • Frente para o sul: nenhuma ou muito pouca incidência direta do sol
  • Frente para o norte: mais luz durante o dia
  • Frente para o leste: sol da manhã
  • Frente para o oeste: sol da tarde

As características da sua cidade (umidade relativa do ar, pluviosidade, presença de áreas verdes e matas no entorno etc.) irão determinar a insolação ideal para o seu terreno.

Um bom arquiteto é capaz de achar a melhor solução para cada tipo de topografia, solo e incidência solar.

Infraestrutura

Acesso à redes de água e esgoto, pavimentação e iluminação pública são itens fundamentais a serem observados antes da compra de um terreno, pois eles irão influenciar diretamente no custo da sua construção.

Os itens básicos que você deve avaliar são:

  • Asfalto
  • Coleta de lixo
  • Iluminação das ruas
  • Rede de água e esgoto
  • Energia elétrica
  • Gás encanado
  • Telefonia e internet

Se o lote for em condomínio, procure saber também sobre: portaria, segurança, área de lazer, salão de festas, espaço gourmet, playground, quadras esportivas e piscinas.

Preço

Valores por m² variam de região para região conforme a oferta e demanda, mas as duas características que mais influenciam na valorização do imóvel são:

  • Localização: provavelmente a característica que mais influência no preço. Lotes próximos a área centrais ou com mais serviços próximos tendem a ser mais valorizados.
  • Infraestrutura: ter acessos aos serviços básicos, como coleta e lixo e água e esgoto, etc. também muita influência no preço por m².

Por outro lado, a característica que mais reduz o valor do imóvel é a inclinação excessiva, já que ela representa um custo de construção mais elevado. Um bom arquiteto, no entanto, é capaz de transformar um terreno ruim em uma joia rara.

Converse com seu arquiteto antes de comprar fechar negócio, pois o custo de obra pode exceder em muito as economias feitas na compra do terreno.

Documentação

Para efetuar a compra, não basta analisar só as características acima. Antes de comprar você deve verificar a documentação do lote e a idoneidade do proprietário atual.

O primeiro aspecto a ser verificado diz respeito às medidas do terreno: certifique-se de que as medidas atuais do terreno são as mesmas encontradas na matrícula. É comum haver discrepâncias em loteamentos mais antigo, seja para maior ou para menor. Nesse caso, é provável que você seja obrigado a fazer um novo levantamento topográfico e retificação da matrícula. Dependendo da situação, isso pode levar meses ou anos, e inviabilizar a sua construção. Na dúvida, contrate um topógrafo.

Os documentos que você deve analisar são:

  • Certidão Vintenária: informa tudo que aconteceu com o terreno nos últimos 20 anos relacionado aos proprietários, dividas, penhoras e outros aspectos relacionados à propriedade do terreno.
  • Certidão negativa de débitos: informa se não há pendências do atual proprietário junto a Prefeitura.
  • Planta do loteamento ou consulta “amarela”: informa os tipos de construções que podem ser realizadas, recuos exigidos e demais requisitos.

Estando tudo certo, para efetuar a compra você irá precisar dos seguintes documentos para passar o terreno para o seu nome no Cartório de Registros de Imóveis da sua cidade:

  • Contrato de compra e venda
  • Escritura do terreno
  • Comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

 

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